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众筹民宿和酒店?新地产金融觉醒

时间: 2019年06月01日来源:七福家具浏览:311 次

  消费金融的触手,正在各行各业不断深入。近期,不少资金方开始将目光聚焦到一个新的领域——它就是新型地产金融。实际上,以特色民宿和中端酒店为代表的新型地产金融,正在崛起。在未来1到2年内,商业地产领域将变成13万亿美元的巨大市场。而新一代地产金融玩家,正在用全新的资金运作方式,撬动这片万亿市场……

  01 趋势

  在酒店界,与特色民宿、中低端酒店有关的产品,正在迅速崛起。

  以北京周边的特色民宿为例。它们的外观与北方民居无异,但内部却极富设计感,很多软装都是国外品牌。这样的民宿并不便宜。5月中旬的一个周末,在河北涞水南峪村的民宿“麻麻花的山坡小院”,87平米的两居院子,携程价达到了1880元。而同一时期,位于延庆下虎叫村的“山楂小院”,53平米的院子,携程价达到了2130元。它们的母品牌为“隐居乡里”,后者还经营着牧马人、姥姥家、先生的院子、黄栌花开、云上石屋等民宿品牌,甚至在延庆成立了一个北方民宿学院。

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  在隐居乡里官网查询得知,其对外销售的民宿院子有77个。它们的单晚售价,基本都等于或超过了北京的五星级酒店。比如,同一个周末,在猫途鹰“旅行者排名”中名列第一的北京香格里拉饭店,大床间价格为1035元,“山楂小院”是其两倍。在全国的热门旅游城市,比如丽江、大理、成都、杭州、重庆等地,这类民宿也在不断涌现。比如四川阿坝州的“网红”浮云牧场,其价格达到了成都五星级酒店的水平。

  民宿之外,中端酒店也开始在中国各大城市遍地开花。维也纳、全季、麗枫、亚朵、和颐等品牌,扩张速度惊人。2019年2月,亚朵迎来了第300家门店。2018年6月,维也纳迎来了第2000家门店。从1000家扩张到2000家,该品牌仅用了一年半,平均不到13小时开一家。面对中国本土品牌的扩张态势,国际酒店品牌坐不住了。很长一段时间内,它们都以全权管理模式为主。如今,洲际、万豪、希尔顿等品牌,纷纷放开了旗下中端酒店的特许经营权。

  2018年,洲际酒店在中国签约了83家智选假日酒店,其中有71家是特许经营。而在头一年,洲际旗下的智选假日酒店,就已在稻城亚丁景区开业。它也采取的是特许经营模式。“每晚价格在300-600元的中端酒店,正在取代快捷酒店,成为今年中国城市新开张酒店的主力。”经纬创投报道称。

  这片市场有多大?仲量联行预测,2020年全球可投资的商业房地产总价值,将达到65万亿美元。商业地产包括酒店、零售物业和商业办公物业。如果按酒店类资产占比20%来估算,未来1-2年内,这个市场可以达到13万亿美元的规模。这也就意味着,此类地产金融的发展,前景可期。那么,具体到中国的民宿和中端酒店市场,它们为何有如此巨大的爆发力?

  从消费群体来说,一大原因,是国人消费升级,吃方便面、背包穷游的时代已经结束。农家乐和快捷酒店都变得过于简陋、过于千店一面,人们开始追求更为舒适、独特的住宿体验。“五六年前去爬野长城,当地农家乐只剩30元一个床位的通铺,不得不和几个陌生人挤,一晚没睡好。”一位驴友表示,现在的自己,不愿再经历这样的旅行。另一大原因,是现代城市的快节奏生活,让人心生厌倦。

  对在北京、上海、深圳等特大城市工作的白领来说,996属于常态,工作压力极大。而北京不时出现的雾霾天,更会让人萌生“逃离”的念头。“我们的民宿都选址在距北京市区2.5-3小时车程的范围内。这段距离不算近,可以为顾客营造出一种‘逃离感’,但它也不算远,这样他们周末就可以驱车到达。”隐居乡里的COO黄天宇说,民宿经营者的自我定位,应该是心灵按摩师。“不想看见人山人海 ,只想看见海。”深圳一家民宿的广告语如是说。新旅行文化和消费文化的崛起,带动了这片万亿级别市场,而资本和金融的玩法,在这片市场中才刚刚觉醒……

  02 金融玩法

  在这片万亿市场,要扩大规模,最大的障碍,就是现金流。持续而稳定的资金,成了这个行业的核心竞争力。因此,金融的玩家来了。目前,这片市场上已经形成了两大主要的金融模式。一种是股权众筹。股权众筹,相信这个名字大家都不陌生。

  2015年,这个模式兴起,但此后,因缺乏持续的优质项目和平台风控不力等问题,在2017-2018年,大部分平台陆续进行业务调整,甚至是倒闭。而在特色民宿和中端酒店领域,众筹却意外地活了下来。“在这个领域,众筹这个模式是可以走通的。”赵耕乾称。

       支撑传统房地产行业的资金都是怎么来的?“很多地产商都是用民间资金,倒几手,包装一下,利率成本也高达20%了。”业内人士称。但因为房地产的暴利性,这个资金成本,房地产商也能承受。可是,融资成本如此之高,它不是一条正常而健康的资金链条。在民宿、精品酒店和中端酒店领域,资金链条发生了改变。“这些项目的资金量要求并不高,往往只需要几百万到一两千万。”赵耕乾称,因为资金量不高,项目推出后,现金流稳定,且房地产的资产相对比较好处置,所以风险不高。所以,多彩投开始用众筹的方式,为这些项目募资。

  这类众筹是怎么玩的?以多彩投在5月上旬推出的一个主打四川院坝主题的民宿为例。这个项目募资总金额是600万,限定在200个投资人之内募齐。目前这笔资金已经募齐。

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  此类地产项目和其他股权众筹不同的是,它们不是退出后再分红,多是按季度分红,到期后可退出投资本金。比如这个项目的投资金额在2万到10万之间,投资期限3年,每年投资人可以获得8%-13%的分红收益。此外,投资者还可以获得24%-36%不等的消费金。也就是说,如果你投了2万,每年就可以获得1600-1800元的分红,以及4800元的消费金。而使用这些消费金,可以在这家民宿免费住4晚,且亲友也可以使用——对于旅游爱好者来说,这或许才是最具诱惑力的部分。分红加上消费金,年化回报达到了32%。在三年后,用户投资的金额会被全部返还。

  其实,这种模式和P2P的回报模式相似——投资期间拿利息,投资结束后再拿回本金。但与P2P不同的是,这种模式有对应的实体,投资人可以去线下看项目,并体验项目。“我们降低了实体空间项目的融资成本,这些项目的成本都在年利率百分之十几。”赵耕乾称。实际上,在实业领域,能支撑10%以上利率的行业并不多,房地产确实算其中一个。也只有这样的行业,才能支撑股权众筹模式进场。

       除了股权众筹之外,另外一种合作模式,就是比较简单、传统的投资合作。比如隐居乡里,现在主要和政府、村庄深度合作。这是因为,政府有扶贫、振兴乡村和发展旅游业的需求,而民宿正好可以满足这些需求——很多民宿的“管家”,就是经过培训的当地村民。他们不但会负责房间保洁,还会给游客做饭,比如做馒头和熬小米粥。因此,在增收之外,民宿还可以顺带解决农村的就业问题。“‘麻麻花的山坡小院’这个项目,就是中国扶贫基金会找到我们来做的。”黄天宇表示,隐居乡里现在的很多项目,都是由政府直接拨款。

  03 问题和未来

  在资产端,房地产一直是被大力追捧的“安全资产”——跑得了和尚跑不了庙,且这类资产容易处置。但在民宿领域,这未必适用。“实际上,在民宿领域,仅靠情怀、缺乏运营管理的项目很难做下去。”赵耕乾称。

  据统计发现,在排除Airbnb房源后,中国的农家乐和民宿大概有二十多万间,其中民宿大概有10万间。而在这些民宿中,只有一半是赚钱的,其余的一半是在亏钱。而黄天宇也认可这一点。他看了很多案例,发现大部分文艺青年都冲着“诗与远方”的初心来开民宿,“但基本都赔了”。“这是因为,民宿说到底,还是酒店,要按照酒店的方式来管理和运营,但这些文艺青年并没有这样的管理经验。”黄天宇称。

  另一方面,民宿的资产处置未必容易。这些民宿大多位于偏僻地区,甚至在一些小村落里,再想找到新的文艺青年来经营很难。因此,行业的共识是,个人民宿很难做起来,而品牌化、专业化运营的民宿,才有想象空间。“所以我们基本不和个人合作,都是和大的、成熟的民宿、酒店品牌合作。”赵耕乾称。“在我们的项目,风控通过率只有5%。”他说。但投资就意味着风险,他估计,长期来看,仍存在一定的投资失败率。

  因此,这个行业最大的风险,来自于民宿行业本身的不成熟。但在发展得比较成熟的中端酒店,则好很多。“一个成熟的酒店品牌运营起来后,盈利的可能性较高。”赵耕乾称。但是这样的好项目,通常会被资本追逐,新金融就得去和传统金融抢项目,竞争会激烈很多。此外,众筹成功之后,还有一个开工建设的漫长时期,所以多彩投的项目平均投资期限是3.5年,部分项目会在投资之后的1-2年,才开放提前退出的窗口期。

  “它适合众筹,但是肯定不适合VC投资。”赵耕乾坦承。尽管面临多重挑战,但中端酒店和民宿的未来,仍然被看好。

  据媒体报道,格兰维国际酒店集团总裁廖波超4月表示,目前中国高端酒店占比5%,中端酒店占比30%,经济型酒店占比65%,精品中端酒店存在着极大的结构性缺口。他预测,这个市场的潜在消费人群,将以每年10%的速度增长。而黄天宇认为,北方民宿的市场,正处于爆发前夜。目前北京周边有一千多个院子,他认为,未来会有4倍于此的增长空间,院子数量会达到五千个。他准备扩张到二三线城市,但会换一种打法。“京郊民宿是营造逃离感,走质朴风,二三线城市是无边泳池,主打休闲感。”他表示。

  结语

  很多人向往着诗与远方,民宿和精品酒店,就承载了这样的情怀。那么,在被金融的杠杆撬动之后,“诗与远方”的载体是会变质,还是会变得更美好?目前,进入这个领域的金融玩法,大多是以共生和共赢为主。“在乡村开民宿,就是要符合天然。如果你违背了村民的利益,或者你生了贪欲,立马就会受到惩罚。”黄天宇说。在这一点上,新式的地产金融玩法,确实和到处强拆的老玩法有很大的不同。


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